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在马路对面,为什么我的邻居的价格在下降,其他人的价格在飙升?

????下载APP 阅读本文更深度报道  如果说,许志安事件是今年处理速度最快的瓜。

????  那么,“楼市回暖”大概就是一部长篇连续剧……

   na me," lou shi hui nuan" da gai jiu shi yi bu chang pian lian xu ju

????  万万没想到,都4月份了,关于“小阳春”的各种言论依旧争论不休。

????  有人说这是回光返照,也有人说要反弹了,还有人说数据都是假的,楼盘花样促销才是真的。

????  众口纷纭, 这恰恰说明了目前广州楼市的怪象:

????  分化。

????  同在一个板块 这边涨价那头促销

????  第一层的分化,是体现在同一个区内,不同板块之间。

????  以成交量一直遥遥领先的增城为例,近一季度销量前5的楼盘,两个来自新塘,朱村、永和和石滩各占一席。

????  荔城热度明显不够,中新镇几乎毫无存在感。

????  这种现象,在南沙区表现得更为淋漓尽致。

????  金洲板块,环市大道上的两个楼盘,第一季度成交合计超过1450套,占比整个南沙区的1/3,抵得上明珠湾和南沙湾两个板块楼盘成交量之和。

????  第二层的分化,则是在同个板块,不同楼盘之间。

????  从3月份开始,蜀黍每次踩盘都有相似经历——

????  那就是在一条路上,看尽四季。

????  比如在工作日,A楼盘内有三四台实客计价,对比半年前的已有2%左右的上调。

????  几公里外的B,驻场销售周周狂Call,说在加推特价单位,价格很笋限量发售。然后下周循环,下下周继续……

????  类似例子数不胜数,同一个板块在同一时间,涨价与降价并存。

????  当前的楼市,简直迷得就像一副抽象画,让人头大。

????  而就我自己的观察,其实大家一直在讨论的“回暖”,实际上是局部回暖,只出现在某些板块,个别楼盘当中。

????  那么,造成这种分化的原因又是什么呢?

????  相隔500米 单价相差5000元/平

????  第一点,正是回归理性的购房态度。

????  从全民买房的2016年,哀号遍野的2017年到逐渐沉稳的2018年,广州楼市由狂欢季进入平稳期,参与或目睹这一过程的人,心态早已有了改变。

????  他们不再“人傻钱多”和仓促入市,而是慢慢挑仔细看,要买只买自己中意,值这个价格的。

????  在大浪淘沙下,楼盘就像卸了妆,只能素颜面对市场考验。

????  发展不成熟的区域,产品较弱和价格虚高的项目,将迅速被购房者所抛弃。

????  反之,资源聚集,附加值多的板块和楼盘,往往加速吸引市场目光。

????  如热度较高的新塘板块,得益于政府对广州东TOD枢纽的开发,片区配套正在加速落成。

????  凯达尔枢纽国际广场建设现场 来源:增城房产

????  新塘万达广场开业,21号线全线贯通,凯达尔国际广场枢纽年内投入使用,对比区内其他板块,新塘建设速度和开发规模确实有着绝对优势。

????  而这些,将最大程度吸引人口居住,继而实现土地溢价和物业增值。

????  另一方面,新塘本身就是增城距离市中心最近的板块,加上碧桂园凤凰城和翡翠绿洲两个超级大盘加持,生活氛围和便利程度也是较好。

????  换而言之,开发进程不一,资源分配不均便是市场热度分化的第二个原因。

????  那把范围缩小来看,同个板块内的楼盘为什么有的涨价,有的降价呢?

????  在荔湾区最火的广钢新城,同在北区的这三个楼盘就呈现出相反的价格走势。

????  华发中央公园,望小区园林的单位开盘卖5万/平,现在升至5.2-5.5万/平,望中央园林的四房去到6万/平,价格一路看涨。

????  隔壁的中海花湾壹号同样如此,2018年下半年,项目售价为4.8-5万/平。

????  2019年春节以后,项目推售C2栋房源,价格4.9-5.3万/平。而据四月初发布的特价房源来看,低层和顶楼单位折后4.8-5.1万/平,和几个月前的非特价单位相差无几。

????  但在500米外的金融街(000402)·融穗华府,价格却在悄悄回调。

????  据网友反映,去年11月项目71平两房总价大概380万,单价高达5.3万/平,哪怕算上签约折扣,折后单价也在5万以上。

????  但在上周,中介发布促销信息——

????  公园头排南向现楼,建面72-92平两三房,特价仅需4.5万/平。

????  都在北区均是“特价”,价格走势差得有点多哦。

????  对此,蜀黍认为虽然三个楼盘都在北区,但是中海靠近地铁并且规模较大,目前已有不少业主收楼,生活氛围相对成熟,对于急于入住的买家来说,是具有唯一性的。

????  至于华发,涨价显然是因为有省实小学的加持,该校将在本月宣布招生规则,预计今年9月开学。

????  据部分业主的透露,尽管学校为公立性质,但开发商正帮业主争取优先录取本小区适龄儿童的特权。适逢4月招生季,各位家长肯定特别受落。

????  相较之下,金融街的附加值比较少,和广钢8个楼盘相比也没什么特别之处,所以价格有所下降。当然,价格差异也有营销手段和尾货阶段等客观因素的影响。

????  分化时期如何买房?给市民的三点建议

????  在这样一个分化的市场中,对购房者而言,买房需要智慧,也需要眼光。

????  对此,蜀黍想说三点建议。

????  1、假设没有新政捣乱,当前这种分化的局面将很可能持续到年末,市民买房大可悠着点。

????  多听多看多对比,既要对比不同板块和同个板块其他项目的价格,更要对比一个项目近半年的价格变化。

????  2、针对板块分化,个人认为热度和价格确实能在很大程度上反映区域价值。

????  在调整期,倘若一个板块人气较弱,销量萎靡,证明它们受市场的影响较大,不宜入手。

????  3、至于楼盘价格分化,则应根据个人情况,具体情况具体分析。

????  还以广钢为例,如果你急着入住或者孩子今明两年就要读书,手头资金相对充裕,买价格较高的项目是没问题的。以90平三房,价差5000/平计算,首付也就多个15万。

????  但是,如果你没这种需求或者是投资客,还不如买当前价格较笋的项目。毕竟,像广钢这种资源高度集中的板块,未来配套逐一落成,楼盘和楼盘之间的差别不会太大。

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????本文首发于微信公众号:广州PLUS。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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???? (责任编辑: HN666)

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